关店潮之下谁是新的接铺侠？

　　就昆明来看，不少购物中心整体营业额下降已是不争的事实，不少上市企业公布的业绩就能够看到，实体商业的并不乐观，而一些新的业务拓展还正在烧钱；尤其是一些大型的购物中心或商场、超市，选择关店也就很容易理解；当然，受影响的还有一些中小私营业主，他们亦同样选择了关闭经营多年的商铺，进入沉默期；显然，生意再难做，也同样有勇猛的试错者，他们又回来了。他们就是关店潮下的新“接铺侠”。

　　 “双十一”电商劲爆的销售额，还记忆犹新！电商的疯狂，似乎更容易让人们探究一下实体的现状。

　　他们选择了回来，带来了哪些新玩意？值得我们去看看。

　　实体观察

　　 “关店潮”不断涌现

　　细心的你会发现，走在大街小巷里，很多门面是空的。在昆明，城市核心区域，不少购物中心2楼以上的铺面选择关店，显然并不稀奇；常理说，空的铺面年年有，只是数量远远没有现在的多。事实上，就近期的昆明来看，最大的“关店事件”莫过于历经18年风雨的金格百货白塔店关店；而这也成为昆明继南亚金鹰百货关店后的第二家大型百货商场关门歇业；除去惋惜，大家似乎显然更容易理解，因为，电商实在凶猛，割腕断臂或许还能够留得，这是市场。

　　与备受关注的大型百货、商超关店引发的广泛关注相比，一些经营5-10年的社区店关店，带来的影响可能更大。在记者的采访中，一位小区的业主抱怨，最近自己了一笔很大的损失，在社区已经做了十多年的足疗按摩店，前段时间易址了，等自己想起来去找的时候，新搬迁的地址根本不存在，显然，老板跑了。据她介绍，就在几个月前，足疗按摩店还在进行会员招募，而她新充值1000元，还没有刷过一次；有的老年人办了年卡，更是损失惨重。同样，一些在老小区做了近5-10年的餐饮店，也过了一个国庆或周末，就再也没有看到老板开店迎客，最后只剩下“旺铺转租”的信息和联系电话。

　　不仅如此，不少店铺贴出的信息，已非转租而是“出售”，不少业主甚至打出了“急售”的信息，在记者拨通电话后，业主表示，愿意以低于市场的价格出售，至少是8折优惠，但他还表示，询价的人不少，但真正的买家并不多。

　　小型商铺“新接铺侠”不断涌现

　　新老小区成为争抢热点

　　当然，勇敢的试错者永远存在，只是很少有人选择去碰那些实在烫手的“山芋”。比如体量大、资金投入多的大型百货、商超，在没有好的思前，自然不敢轻举妄动；现实来看，他们也依然是大门紧闭，也显得愈发的冷清。

　　而一些社区商铺、临街商铺，自然有船小好调头的优势，在经历关店潮后，又开始有一拨勇敢的试错者，开始“活跃”起来。他们，以哪些新面孔入市呢？

　　就记者目前走访的情况来看：中小餐饮几乎成为了最受热捧的新业态，在选择重新开张的店面中，中小餐饮成为了重头戏，不仅如此，中小餐饮连锁性质越来越明显；而中小餐饮的特色品牌意识也越来越明晰，如尚品美食、成都冒菜等等都多以昆明第多少店为显眼标志；其单店特色也非常明显；另外，一些小型的生鲜超市、奶制品配送店、保健养生医疗机构、品牌快捷酒店等业态，也成为新接铺侠非常钟爱的业态。

　　具体来看他们选的区域，新、老小区成为了最为热闹的两大热点；就在上周，记者走进俊发滨江俊园，在这一个巨大的新社区内，有近百家大小不一的商家正在进行装修或有刚刚开业的痕迹；业态涵盖了餐饮、超市、医疗、银行、服饰、快递、会所等多种业态，就店面装修风格来看，格调起点并不低；同样，走进东陆桥、安康、白马等成熟老小区，不少店面还再处在装修阶段；而不断开门迎客的铺面又多以餐饮为主，式厨房、标准化餐桌等配置，让不少消费者觉得，这与高大上的购物中心已无差距。

　　大型购物中心的升级

　　快时尚再次发力

　　实体的冲击最严重的后果莫过于“关店”，再次一级似乎就是或业态升级了。最近，昆明世纪金源购物中心就展开了开业6年来最大规模的升级；而商场升级的一期工程已经完成，全新升级后的区域已正式向消费者。

　　新调整下，其引进了优衣库、LEE、ECCO、VASTO、E·LAND、汉堡王、奶盖贡茶，热风等众多知名的国内外品牌，大部分品牌都是首次进驻昆明东南片区。11月14日，昆明第七家优衣库，开业前两天就创造了80.56万元和56.5万元的销售业绩，打破了中国西南区的销售纪录，并且创造了全国第五的好成绩。

　　同时，昆明世纪金源购物中心计划用5到10年的时间，投入10个亿资金，对整个购物中心的购物和业态进行升级调整，给消费者提供更加有品质，更加舒适、愉快的消费体验。大修大改，自然花费大，小修小改，也不伤大雅。

　　据悉，近期MUJI无印良品已入驻昆明顺城购物中心负一楼；NEW LOOK昆明首店已签约七彩ME TOWN购物中心。而坊、同德昆明广场等购物中心，亦有不少新商家加盟。显然，就近期的市场表现来看，在大型购物中心升级或过程中，快时尚显得非常给力。

　　新购物中心杀手锏

　　巨幕荧屏、大型商超依然是焦点

　　核心区域的商业地产竞争已然进入白热化阶段，市场空白区域或社区商业地产，似乎需要更加努力才能够赢得市场。就近期各家新商业项目的品牌发布会来看，巨幕荧屏、大型商超、快时尚等依然具有强大的吸引力。

　　 ●时兴巨幕影院

　　 10月21日，昆明CGV影城海伦城市广场店举行了隆重的IMAX挂幕仪式。昆明CGV影城海伦城市广场店，是韩国CJ集团在云南的第一家影城，拥有昆明市第四块IMAX银幕。

　　同样以影院作为重要营销节点的还有世博里，项目预计将于明年全部建成，招商工作目前也已经启动，已引进了IMAX豪华影院，全新沉侵式12.1声道，分辨率达到4K、荧幕高度将达到16米。这将是昆明最大、最好的IMAX豪华影院，预计2016年年底能够开业。

　　 ●国际大型商超

　　 11月11日，龙斗壹号·海岸购物公园举行商业发布会，发布会到场的商家有：沃尔玛、大浪娱乐、橙天嘉禾影城、麦当劳、欢歌KTV、肯德基、国美电器、屈臣氏、汉拿山、绫致时装、滔搏运动、拉夏贝尔、周大生、云南佐怡餐饮有限公司-炉鱼、上岛咖啡、苏宁易购在内的200余品牌商家。据悉，沃尔玛已正式签约入驻龙斗壹号·海岸购物公园。

　　同样，发布品牌招商的还有西城时代、涌鑫哈佛中心、第七街区等新商业项目。在力求业态完整的同时，他们亦开始寻求更多特色品牌进驻项目。

　　云南文创商业项目兴起

　　想快速获利者不能碰

　　显然，云南的文化创意产业已经悄然盯上了商业地产，不少项目依托云南独特的文化底蕴，结合自身优势加入到了文创商业项目的行列。

　　就目前来看，从开发较早的昆明老街，到后来的金鼎山1919、M60、智库108，到目前市场上比较知名的南强街、里、金地悦天下、大宥城、世博里等项目，走的都是文化艺术或文化艺术MALL的方向，极具文艺气息。他们将国际名品、创意设计、城市艺术、私人博物馆、音乐厅、画廊、图书馆等汇聚在一个项目中心内，营造独特的文创消费模式。

　　但文创商业需长期投入运营，只想快速获利的开发商或许不能碰。同时，业内认为，文创商业不是简单复制；无论是项目还是品牌，都需要植根本地文化，进行产品研发和创新。文创产业要做到与众不同，开发商不仅是开发者更是一个组织者，运营之外，还要组织更多有创意的年轻人，在项目中为他们一个区域创作，为项目增加更多创意元素。

　　趋势

　　未来商业地产发展有三大方向

　　近期一场高规格的论坛上，业内人士给出了未来商业地产发展的三大方向：第一，业态功能的体验化；第二，运营机制的金融化；第三，退出渠道的证券化。目前商业地产的产业链还没有很好地建立起来，尚没有成熟的退出机制。而目前商业地产领域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式：以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式。

　　但就目前来看，业态功能的“体验化”依然是大多数商业地产的主攻方向，而在体验的方向上，餐饮无疑成为了首要攻占地，那目前哪些餐饮最受欢迎？

　　餐饮业

　　单品店将持续走俏

　　单品店指的是以某类食材制作的菜品或者某一款菜品为主打，只搭配少量配菜、甜品或饮品的餐饮店，比如外婆家旗下的“炉鱼”、57度湘餐饮集团旗下“我爱鱼头”、李二鲜鱼等等都是单品店。单品店这种餐饮模式将越来越受到中国餐饮人的青睐。

　　归根结底还是在于它有5大经营优势：菜肴制作更专业；备料过程更简单；菜肴复制更方便；厨房人效更高；企业扩张更便捷等优势。

　　休闲餐饮发展空间大

　　在部分高端餐饮企业的生意出现“断崖式”下跌时，主打大众市场的快速休闲餐饮却一枝独秀，行业发展十分喜人。来自咨询机构的调查显示，中国快速休闲餐饮市场从2008年的45亿元增至去年的127亿元，复合年增长率达23%，未来仍将保持此等增速，到2018年，市场规模可扩大至372亿元，占中国整个快餐市场的3.2%。

　　随着生活水平的提升，人们对餐厅的氛围有了更多的要求，一批以营造浪漫情调、突出文化氛围的休闲餐厅开始受到白领一族的青睐。悠闲的、轻松的氛围、精致的简餐、人性化的服务满足顾客的深层心理需求。

　　品牌餐厅的电商行

　　 2015年，各大餐饮品牌纷纷加快了电商营销的步伐。以饿了么为例，几乎每月都传出餐饮巨头入驻饿了么的消息；望湘园、金百万、避风塘、一茶一坐、川人百味等国内知名餐饮品牌也在饿了么上陆续上线。据悉，饿了么旗下高端餐饮发展部已与5000多家品牌餐饮企业展开合作，易观智库预测，未来餐饮外卖将是万亿以上规模市场。据统计饿了么、美团外卖、淘点点、百度外卖四家就占据近80%的市场份额。

　　据最新数据显示：去年中国互联网用户网上订餐比例接近40%，网上订餐逐渐成为外卖主流，预计到2016年，其市场规模将达700亿。今年，国内中端餐饮品牌麻辣也开始在推出微信外卖，用户只要通过麻辣的微信下单，即可实现送餐上门，线下餐线上卖俨然已成业内趋势。

　　轻餐饮毛利率更高

　　由于成本较低，轻餐饮的行业平均毛利率在60%～80%，是正餐厅毛利率的1.6倍～2倍。在租金的承受力上，轻餐饮也比餐馆高。此外，咖啡、饮料、果汁等的单品价格相对餐馆菜肴较低，更容易达成交易。

　　新趋势

　　作为增强体验功能的商业业态，除去餐饮，零售、休闲娱乐、服务型非常强的业态也同样不能缺少，就目前来看，社区型的零售业态有大卖场（品牌特卖）、服饰鞋帽店、面包房、药店等业态；休闲娱乐商业业态有足浴、红酒坊/雪茄吧、会所、美容美发等较受欢迎。

　　而服务类的商业业态则有银行、培训、干洗、设备维修、快递、便民服务点等业态。

　　医疗

　　下一代购物中心主力店

　　目前，医疗业态与购物中心的融合。如日本东京中城、迪拜健康城、新加坡诺维娜广场、新加坡百利宫购物中心、成都鹏瑞利国际医疗健康中心、武汉宜家荟聚购物中心等等都将医疗机构作为了一种主力店。

　　拿距离昆明最近的成都鹏瑞利国际医疗健康中心来说，2015年6月，成都鹏瑞利东站广场更名为“鹏瑞利国际医疗健康中心”。是以医院为核心驱动的医疗健康中心，引进全球知名的大型高端综合医院和众多国际顶尖的健康医疗配套服务，如中医理疗、医疗整形、月子中心、中医旗舰药店、保健品店、骨科6大医疗业态，提供一站式的医疗解决方案和医疗援助，承租面积达到8000平方米左右。

　　鹏瑞利国际医疗健康中心分设“品味健康”和“定制健康”两大体验板块：

　　品味健康类——业态分布在L1/L2/L2M三个楼层，涵盖保健器材、便利店、咖啡厅、药妆、花店、水果店、眼镜店、中医旗舰药店、保健品店、儿童心理、口腔、养生餐饮、书店等丰富多样的服务类型。

　　定制健康类——-业态分布于较高的L3/L4/L4M三层，注重更深入细致的健康体验，主要有中医馆、骨科、月子中心、医疗整形四块内容。

　　医疗业态主要以专科诊所、体检中心、中医养生、医疗美容、月子中心5大业态为主。根据RET睿意德中国商业地产研究中心《新兴业态研究报告》显示，购物中心的医疗诊所已成为必备业态，平均每个购物中心至少拥有2个医疗服务商。其中，齿科、体检中心、中医养生更受欢迎。

　　新奇：实体店

　　号称全球最具逼格的生活格调Monocle的创意零售店早已遍布全球。Monocle的创意零售店除了贩卖实体书籍之外，更像在贩卖生活：从与各大品牌合作的服装、饰品到家具以及自己旗下的商品，都自成一体。而最近，Monocle又做了一件叛逆的事儿——Monocle 在英国开了一间专门卖的咖啡店Kioskafé 。

　　它的目标人群是新闻记者和旅行者，Kioskafé有一个可以按需打印当日来自另一个城市的的复印机，并且选址也十分巧妙地选在了旅行者集中地帕丁顿火车站附近的 Norfolk Place 31号。

　　机构专访

　　张建华 RET睿意德董事兼西南大区总经理

　　电商无法标准化的领域即为机遇

　　云信：实体商业，似乎又迎来新一波机遇？这样的机遇在哪里？业态有哪些？

　　张建华：实体商业机会一直存在，过往商业依靠地段、代理权、坐等上门等垄断式模式，经营太过顺利。在电商冲击下以上优势均被，价格优势更不存在，关店现象随之即来。而沉寂过后，开始求新求变，避开电商冲击，不可替代的业态是复兴首选，这些给实体商业带来生机。电商无法标准化的领域即为机遇，如：餐饮类，餐饮以主题餐饮、特色餐饮、时尚餐饮、小吃快餐生命力见长；娱乐类、健康类、体验类同样为机遇业态。

　　云信：不同的商业体量，对于商业业态又将有哪些不同的要求？

　　张建华：首先做到“商业体量较区域内其他商业的优劣势分析，包括体量、地段、人车流量、业态、硬件规划、成本、停车场等”，才能判断发展方向与业态类型。有几个原则供参考：A、商业位于市中心的，业态考虑特色主题，主题细分、业态细分、消费者细分等。B、商业位于非市中心的，业态考虑目的主题，如：游乐类、文化类、餐饮类、综合服务类等。C、体量较小的，业态考虑单一业态放大类、生活服务类、社区配套类等。

　　云信：我们发现在经历过商业关店潮后，社区商业似乎迎来了全新的机遇，你们对于社区商业的发展前景如何看？

　　张建华：社区商业是相对生活在周边的消费者而言最便利的体验性商业，消费者经历电商经验后，对便利化追求更加看重。而社区商业最容易回归人性本质需求，贴近满足消费者需求。其成本相对较低、多样性强、灵活性高。如能结合互联网技术应用，加之国民勤劳、睿智、诚信的性格，前景将长期看好。

　　云信：在经历过关店潮之后，对于再次选择进入实体行业的商家，你们有哪些好的意见和？如哪些业态创业或运营更容易成功？

　　张建华：主动拥抱互联网技术，将繁琐的简单化、昂贵的合理化、无关联的协、场所情，将O2O技术成为提供给消费者最大化便利的工具。

　　同时，运用好消费者消费习惯大数据，充分满足消费者消费行为、喜好、特殊需求，提升会员满意度从而产生黏性。重点在满足消费者需求、随时捕捉变化并预见到未来需求。

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